Sprzedaż nieruchomości w Polsce z Niemiec
Odziedziczyłeś dom, mieszkanie lub działkę w Polsce, ale mieszkasz w Niemczech? Pomożemy Ci sprzedać nieruchomość bez konieczności wracania do Polski. Adwokat i pośrednik nieruchomości w jednej osobie - adwokat z 15-letnim doświadczeniem w polskim prawie spadkowym i nieruchomościowym prowadzi całą procedurę: od stwierdzenia nabycia spadku w polskim sądzie, przez wycenę i znalezienie kupca, po akt notarialny i rozliczenia podatkowe Polska–Niemcy. Pełnomocnictwo podpisujesz jednorazowo - w polskim konsulacie w Niemczech albo u notariusza w Niemczech, z zachowaniem formy wymaganej do użycia dokumentu w Polsce. Zadzwoń: 535 78 78 08 · Auf Deutsch: tel. +48 535 78 78 08.
Każdą sprawę prowadzę osobiście. Klient z Niemiec dostaje jeden punkt kontaktu - od pierwszej rozmowy, przez postępowanie spadkowe i akt notarialny, po przelew środków ze sprzedaży na konto w Niemczech.
*Ich begleite jeden Fall persönlich. Mandanten aus Deutschland haben einen einzigen Ansprechpartner - vom ersten Gespräch über das Erbschaftsverfahren und den notariellen Verkauf bis zur Überweisung des Verkaufserlöses auf Ihr deutsches Konto.*
Trzy kroki - sprzedaż bez podróży do Polski
1. Pełnomocnictwo notarialne podpisujesz raz w Niemczech
Dokument przygotowujemy po polsku z tłumaczeniem przysięgłym na niemiecki. Klient podpisuje pełnomocnictwo w polskim konsulacie generalnym w Niemczech (Berlin, Hamburg, Monachium, Kolonia) albo u notariusza w Niemczech z apostille - wybór ścieżki dopasujemy do Twojej lokalizacji i terminu, z zachowaniem formy wymaganej do użycia dokumentu w Polsce.
Pełnomocnictwo upoważnia adwokata do reprezentowania klienta przed polskim sądem, urzędem skarbowym, notariuszem oraz do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w jego imieniu.
2. My przejmujemy wszystkie polskie formalności
Prowadzimy postępowanie spadkowe przed właściwym sądem rejonowym (najczęściej w Oleśnie, Kluczborku lub Lublińcu - zależnie od lokalizacji nieruchomości). Klient nie musi pojawiać się na rozprawach. Po stwierdzeniu nabycia spadku zgłaszamy je do urzędu skarbowego (formularz SD-Z2 - termin 6 miesięcy liczony od uprawomocnienia postanowienia sądu, zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia lub wydania europejskiego poświadczenia spadkowego). Następnie organizujemy wycenę z lokalnym rzeczoznawcą, znajdujemy kupca i publikujemy ofertę (m.in. na portalu Otodom), prowadzimy negocjacje, sporządzamy umowę przedwstępną, koordynujemy akt notarialny.
3. Środki ze sprzedaży trafiają na Twoje konto
Po akcie notarialnym kupujący wpłaca cenę zgodnie z ustaleniami umowy (zazwyczaj na rachunek depozytowy notariusza lub bezpośrednio na rachunek sprzedającego). Po rozliczeniu polskiego PIT - z uwzględnieniem ulgi mieszkaniowej oraz 5-letniego terminu podatkowego liczonego od końca roku, w którym spadkodawca nabył lub wybudował nieruchomość - pozostała kwota trafia przelewem SEPA na rachunek klienta w Niemczech.
Co dokładnie obsługujemy?
Postępowania spadkowe
- Stwierdzenie nabycia spadku przed Sądem Rejonowym w Oleśnie / Kluczborku / Lublińcu - bez konieczności obecności klienta na rozprawach
- Akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza (alternatywnie do sądu - gdy wszyscy spadkobiercy są zgodni)
- Dział spadku - gdy nieruchomość ma być sprzedana, a w spadku jest kilku spadkobierców
- Odrzucenie spadku - gdy spadek jest obciążony długami przewyższającymi wartość majątku
- Zgłoszenie SD-Z2 do urzędu skarbowego (klucz dla zachowania zwolnienia podatkowego)
Sprzedaż nieruchomości
- Wycena przez lokalnego rzeczoznawcę majątkowego (operat szacunkowy)
- Marketing i znalezienie kupca (m.in. przez portal Otodom)
- Sporządzenie umowy przedwstępnej z klauzulami zabezpieczającymi (zadatek, terminy, warunki rozwiązujące)
- Koordynacja z bankiem kupującego (gdy kupno na kredyt hipoteczny)
- Akt notarialny - wybór notariusza, przygotowanie dokumentów, reprezentacja klienta
- Wpis nowego właściciela do księgi wieczystej
Rozliczenia podatkowe
- Polski PIT 19% od dochodu ze sprzedaży (przed 5-letnią cezurą), z ulgą mieszkaniową lub bez
- Polski PCC dla kupującego (2% ceny - rozlicza notariusz)
- Niemiecka deklaracja podatkowa - z uwzględnieniem polsko-niemieckiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (DBA Deutschland-Polen). W razie potrzeby koordynujemy rozliczenia z niemieckim doradcą podatkowym (Steuerberater) klienta.
Wsparcie językowe
- Korespondencja po niemiecku
- Tłumaczenia dokumentów - pełnomocnictwo, umowy, akty
- Wyjaśnienia kluczowych dokumentów po polsku z komentarzem niemieckim
Auf Deutsch
Rechtsanwalt und Immobilienmakler in einer Person - wir verkaufen Ihre geerbte Immobilie in Polen, ohne dass Sie nach Polen reisen müssen.
Anwalt und Immobilienmakler aus einer Hand. Ein Rechtsanwalt mit 15 Jahren Erfahrung im polnischen Erbrecht und Immobilienrecht übernimmt die vollständige Abwicklung - von der Feststellung des Erbschaftserwerbs über die Immobilienbewertung und Käufersuche bis hin zum notariellen Verkauf. Grundlage ist eine notarielle Vollmacht, die Sie in Deutschland unterzeichnen können.
Sie vermeiden eine doppelte Koordination zwischen Makler, Anwalt und Behörden - Sie haben einen festen Ansprechpartner für das gesamte Verfahren.
Drei Schritte - Verkauf ohne Reise nach Polen:
- Notarielle Vollmacht in Deutschland unterzeichnen - Sie unterzeichnen die Vollmacht einmalig, zum Beispiel im polnischen Konsulat in Deutschland oder bei einem deutschen Notar mit Apostille. Wir bereiten den Inhalt der Vollmacht vor und stimmen den passenden Weg mit Ihnen ab.
- Wir übernehmen die Formalitäten in Polen - wir führen das Erbschaftsverfahren, kümmern uns um die Meldung beim Finanzamt, organisieren die Bewertung der Immobilie, suchen Käufer, verhandeln die Bedingungen, bereiten den Vorvertrag vor und koordinieren den notariellen Kaufvertrag.
- Verkaufserlös auf Ihr deutsches Konto - nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags wird der Kaufpreis gemäß den vertraglichen Vereinbarungen gezahlt, in der Regel auf ein Notaranderkonto oder direkt auf das Konto des Verkäufers. Anschließend unterstützen wir Sie bei der steuerlichen Abwicklung in Polen und bei der Abstimmung mit Ihrem deutschen Steuerberater.
Was Sie wissen sollten:
- Vollmacht: Für den Verkauf einer Immobilie in Polen muss die Vollmacht grundsätzlich notariell beurkundet oder notariell beglaubigt und für den Gebrauch in Polen geeignet sein. Andernfalls kann der polnische Notar die Vollmacht beim Abschluss des Kaufvertrags ablehnen.
- Erbschaftsteuer: Nahe Angehörige können in Polen unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit sein. In der Regel ist dafür die fristgerechte Meldung auf dem Formular SD-Z2 erforderlich.
- Einkommensteuer beim Verkauf: Der Verkauf einer geerbten Immobilie kann in Polen mit 19% Einkommensteuer auf den Gewinn verbunden sein, wenn die Immobilie vor Ablauf der gesetzlichen Fünfjahresfrist verkauft wird. Bei geerbten Immobilien wird diese Frist grundsätzlich ab dem Ende des Jahres berechnet, in dem der Erblasser die Immobilie erworben oder gebaut hat.
- Doppelbesteuerung Deutschland-Polen: Bei in Polen gelegenen Immobilien ist die deutsch-polnische Doppelbesteuerungsvereinbarung zu berücksichtigen. Wir stimmen die polnische Abrechnung auf Wunsch mit Ihrem deutschen Steuerberater ab.
Kostenlose Erstberatung auf Deutsch: +48 535 78 78 08 oder kancelaria@proszewski.pl
Dlaczego adwokat zamiast biura nieruchomości?
Sprzedaż nieruchomości spadkowej z zagranicy łączy trzy obszary, w których biura nieruchomości nie mają kompetencji: prawo spadkowe, prawo nieruchomości polskich, podatki PL-DE. Adwokat prowadzi wszystkie trzy.
- 15+ lat praktyki adwokackiej w prawie spadkowymStwierdzenia nabycia spadku, działy spadku, postępowania o zachowek - to nasz codzienny obszar pracy. Pełnomocnictwa zagraniczne - standardowa procedura.
- Znajomość Sądu Rejonowego w Oleśnie i regionuRegion opolski i ziemia oleska to obszar z silną diasporą niemiecką - regularnie prowadzimy sprawy spadkowe dla klientów z Niemiec, Austrii, Holandii.
- Kompleksowe rozliczenia podatkowe PL-DEPolski PIT, niemiecki urząd skarbowy, polsko-niemiecka umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania - koordynujemy rozliczenia i w razie potrzeby współpracujemy z niemieckim doradcą podatkowym klienta.
- Pełna odpowiedzialność prawna (OC adwokacka)Adwokat odpowiada zawodowo za prowadzenie sprawy. Standardowe biuro nieruchomości nie ma uprawnień do reprezentacji w sądzie ani przed urzędami.
- Dwujęzyczna obsługaKorespondencja po niemiecku, tłumaczenia dokumentów, wyjaśnienia kluczowych aktów prawnych. Klient nie musi domyślać się polskich procedur.
- Lokalna baza relacjiNotariusze, rzeczoznawcy, biura nieruchomości w Olesnie, Kluczborku, Lublińcu - wypracowane relacje przyspieszają sprzedaż.
Najczęściej zadawane pytania
Odpowiedzi na pytania, które najczęściej słyszymy od naszych klientów.
Nie. Cała transakcja może odbyć się zdalnie. Klient podpisuje pełnomocnictwo notarialne raz - w polskim konsulacie w Niemczech (Berlin, Hamburg, Monachium, Kolonia) albo u notariusza w Niemczech z apostille, w formie wymaganej do użycia dokumentu w Polsce. Następnie reprezentujemy klienta we wszystkich krokach: postępowaniu spadkowym, urzędach, u notariusza przy akcie sprzedaży.
Nein. Der gesamte Verkauf kann remote erfolgen. Sie unterzeichnen einmalig eine notarielle Vollmacht - im polnischen Konsulat in Deutschland (Berlin, Hamburg, München, Köln) oder bei einem deutschen Notar mit Apostille, in der Form, die für die Verwendung in Polen erforderlich ist. Anschließend vertreten wir Sie in allen Schritten: Erbschaftsverfahren, Behörden, Verkaufsvertrag beim Notar.
Wynagrodzenie ustalamy indywidualnie z każdym klientem, zależnie od skomplikowania sprawy: stanu prawnego nieruchomości, liczby spadkobierców, ewentualnych postępowań sądowych w Polsce, lokalizacji nieruchomości. Zawsze omawiamy zakres i wycenę z góry, bez ukrytych kosztów. Skontaktuj się z nami pod numerem 535 78 78 08 lub mailowo (kancelaria@proszewski.pl), aby otrzymać wycenę dla Twojej sprawy.
Das Honorar legen wir individuell mit jedem Mandanten fest, abhängig von der Komplexität der Sache: rechtlicher Status der Immobilie, Anzahl der Erben, eventuelle gerichtliche Verfahren in Polen, Lage der Immobilie. Wir besprechen Umfang und Honorar im Voraus - keine versteckten Kosten. Bitte kontaktieren Sie uns unter +48 535 78 78 08 oder kancelaria@proszewski.pl, um ein konkretes Angebot für Ihren Fall zu erhalten.
Zazwyczaj 6–10 miesięcy. Etapy: pełnomocnictwo (1–4 tygodnie zależnie od dostępności konsulatu / notariusza), postępowanie spadkowe (4–8 miesięcy w sądzie lub 1–2 miesiące u notariusza), zgłoszenie SD-Z2 (równolegle, do 6 miesięcy od stwierdzenia spadku), wycena (2–4 tygodnie), znalezienie kupca i negocjacje (1–6 miesięcy), umowa przedwstępna i akt notarialny (4–8 tygodni), rozliczenia podatkowe i transfer środków (4–6 tygodni). Sprawy z prostym stanem prawnym mieszczą się w 4–6 miesięcach.
Typisch 6–10 Monate. Etappen: Vollmacht (1–4 Wochen je nach Verfügbarkeit Konsulat / Notar), Erbschaftsverfahren (4–8 Monate im Gericht oder 1–2 Monate beim Notar), Anmeldung SD-Z2 (parallel, bis 6 Monate nach Erbschaftsfeststellung), Bewertung (2–4 Wochen), Käufersuche und Verhandlungen (1–6 Monate), Vorvertrag und notarieller Verkauf (4–8 Wochen), Steuerabrechnung und Geldtransfer (4–6 Wochen). Einfache Fälle: 4–6 Monate.
Polski PIT 19% od dochodu (cena sprzedaży minus koszty nabycia). Dla nieruchomości spadkowych 5-letni termin podatkowy liczony jest od końca roku, w którym spadkodawca nabył lub wybudował nieruchomość (art. 10 ust. 5 ustawy o PIT) - jeśli okres ten upłynął, sprzedaż nie podlega PIT. Ulga mieszkaniowa (art. 21 ust. 1 pkt 131) - możliwość zwolnienia, jeśli środki przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat. Po stronie niemieckiej - deklaracja w niemieckim urzędzie skarbowym (Anlage SO). Końcowy efekt podatkowy zależy od polsko-niemieckiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (DBA, art. 13) oraz rezydencji podatkowej klienta. W razie potrzeby koordynujemy rozliczenie z niemieckim doradcą podatkowym (Steuerberater) klienta.
Polnische Einkommensteuer 19% des Gewinns (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten). Bei geerbten Immobilien wird die Fünfjahresfrist grundsätzlich ab dem Ende des Jahres berechnet, in dem der Erblasser die Immobilie erworben oder gebaut hat (Art. 10 Abs. 5 PIT-Gesetz) - ist diese Frist abgelaufen, fällt keine polnische Einkommensteuer an. Wohnungsvergünstigung (Art. 21 Abs. 1 Pkt. 131) - Steuerbefreiung möglich, wenn der Erlös innerhalb von 3 Jahren für eigene Wohnzwecke verwendet wird. Deutsches Finanzamt - Anlage SO (sonstige Einkünfte). Das deutsch-polnische Doppelbesteuerungsabkommen (DBA, Art. 13) und Ihre steuerliche Ansässigkeit bestimmen das endgültige Ergebnis. Wir stimmen die Abrechnung bei Bedarf mit Ihrem deutschen Steuerberater ab.
Masz inne pytanie? Zadzwoń - chętnie odpowiemy!
535 78 78 08Potrzebujesz pomocy adwokata przy transakcji nieruchomościowej?
Zadzwoń lub napisz — ocenimy Twoją sprawę i przedstawimy możliwości działania. Pierwsza konsultacja zaliczana na poczet dalszej obsługi.
Umów się na konsultację